Eksmisja lokatora i odzyskanie zaległego czynszu
Najemca przestał płacić, przestał odbierać telefon, a mieszkanie dalej zajmuje. Co miesiąc rośnie dług, a Ty nie możesz ani wynająć lokalu komuś innemu, ani go sprzedać. Prawo daje Ci dwie drogi i można je prowadzić równolegle: sprawa o zapłatę i eksmisja lokatora.
Prowadzimy takie sprawy od strony właściciela: odzyskujemy zaległy czynsz i doprowadzamy do opróżnienia lokalu. Najpierw rozmową z lokatorem, a kiedy to nie działa, drogą sądową. Sprawy sądowe prowadzi adwokat.
Działamy w całej Polsce, najwięcej spraw mamy we Wrocławiu i na Dolnym Śląsku.
01.Rozmowa i analiza dokumentów
Sprawdzamy umowę i wypowiedzenie, liczymy, ile naprawdę jest do odzyskania. Mówimy wprost, czy sprawa ma sens.
02.Naprawiamy to, co trzeba
Jeżeli wypowiedzenie było nieskuteczne, przygotowujemy je od nowa. Bez tego kroku sąd odeśle sprawę.
03.Wezwanie do zapłaty i rozmowa
Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu z wyliczoną kwotą i terminem na uregulowanie zaległości. Tu kończy się spora część spraw.
04.Droga sądowa i odzyskanie lokalu
Kiedy rozmowa nie skutkuje, kierujemy sprawę do sądu i prowadzimy ją do końca.
Z czym najczęściej do nas przychodzą
Zaległy czynsz
Mieszka, nie płaci, kaucja dawno zjedzona.
Umowa się skończyła, lokator został
Najem wygasł albo został wypowiedziany, a mieszkanie dalej jest zajęte.
Nigdy nie było umowy
Ktoś wprowadził się na słowo. Czasem jeszcze za poprzedniego właściciela, a nowy odziedziczył problem razem z mieszkaniem. Zdarza się też, że umowa była, ale skończyła się trzy lata temu i nikt jej nie przedłużył, bo płatności szły. Do czasu.
Mieszkanie w złym stanie
Do zaległości dochodzą zniszczenia, które wychodzą dopiero po odzyskaniu lokalu.
Nie jedno roszczenie, tylko dwa
Większość właścicieli liczy wyłącznie zaległy czynsz. A to jest połowa pieniędzy.
Za okres, kiedy umowa trwała
Zaległy czynsz i opłaty za używanie lokalu, do dnia wygaśnięcia albo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Do tego odsetki za każdy miesiąc zwłoki.
Za okres po wygaśnięciu umowy
Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana co miesiąc płacić odszkodowanie w wysokości czynszu najmu, jaki mógłbyś dostać z wynajmu tego mieszkania. Jeżeli ta kwota nie pokrywa strat, można żądać odszkodowania uzupełniającego.
Podstawa: art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W praktyce wygląda to tak: przy lokalu zajmowanym bezumownie przez rok druga pozycja bywa większa od pierwszej. Mało kto o niej pamięta, bo w głowie siedzi samo słowo czynsz.
Zanim cokolwiek się zacznie, umowa musi być skutecznie wypowiedziana
To jest miejsce, w którym najwięcej spraw się sypie, i zwykle już na starcie. Przy zwłoce z czynszem ustawa stawia trzy warunki naraz i wszystkie trzy muszą być spełnione.
Trzy pełne okresy płatności
Nie dwa i nie prawie trzy. Zwłoka musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy.
Pisemne uprzedzenie
Lokator musi wcześniej dostać na piśmie informację o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Dodatkowy miesiąc na zapłatę
W uprzedzeniu trzeba wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na spłatę zaległości i bieżących należności. Wszystko to siedzi w art. 11 ust. 2 pkt 2.
Dopiero potem samo wypowiedzenie umowy najmu: na piśmie pod rygorem nieważności, ze wskazaniem przyczyny, na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. I jeszcze jedno, o czym się zapomina: wypowiedzieć stosunek prawny można wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie, więc jeśli w piśmie napiszesz coś innego, przepadło. Rozwiązanie umowy następuje dopiero po upływie okresu wypowiedzenia. Od tego dnia, nie wcześniej, zaczyna się okres bezumowny i naliczanie odszkodowania.
Pominięcie któregokolwiek z tych kroków oznacza, że umowa dalej trwa. Sąd to sprawdzi i sprawa wróci do punktu wyjścia, tylko kilka miesięcy później. Bardzo często widzimy wypowiedzenia wysłane mailem albo SMS-em. To nie działa i szkoda na to czasu.
Data ma znaczenie, a mało kto o tym wie
Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Sprawa, która nie zdąży przed listopadem, czeka do wiosny, a dług przez ten czas rośnie dalej.
Podstawa: art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Od tej zasady jest wyjątek, między innymi wtedy, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1). Czy konkretna sprawa się w nim mieści, zależy od przebiegu wypowiedzenia i od oceny sądu. Sprawdzamy to na początku.
Jeżeli masz najem okazjonalny, droga jest znacznie krótsza
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, przez właściciela, który nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali. Przy zwykłej umowie najmu lokalu po wypowiedzeniu trzeba przejść proces sądowy o opróżnienie lokalu. Przy okazjonalnym nie trzeba, bo najemca już wcześniej, u notariusza, poddał się egzekucji.
Wtedy wygląda to tak: po wygaśnięciu umowy doręczasz najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z urzędowo poświadczonym podpisem, i dajesz mu termin nie krótszy niż 7 dni. Jeżeli minie bezskutecznie, składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu. Bez procesu i bez czekania na wyrok.
Podstawa: art. 19a ust. 2, art. 19d ust. 2 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Pułapka, na której przewraca się mnóstwo właścicieli. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b). Kto tego nie zrobił, traci całą uproszczoną ścieżkę i wraca na zwykłą drogę sądową, mimo że zapłacił notariuszowi.
Podstawa: art. 19b ust. 1 i 3.
Przy najmie instytucjonalnym, czyli wtedy, gdy wynajmem zajmuje się firma, jest jeszcze mocniej: najemca podpisuje oświadczenie, w którym przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego. Odpada więc czekanie na lokal od gminy.
Sprawdzamy to zawsze na początku, bo od tego zależy, czy mówimy o kilku tygodniach, czy o kilkunastu miesiącach.
Eksmisja lokatora bez umowy najmu i bez tytułu prawnego
To pytanie dostajemy najczęściej i odpowiedź zaskakuje właścicieli.
Do prowadzenia sprawy nie jest potrzebna umowa pisana przez prawnika. Wystarczy wzór ściągnięty z internetu, podpisany przez obie strony, razem z potwierdzeniami przelewów i korespondencją. Liczy się to, czy da się wykazać, że umowa istniała, na jakich warunkach i od kiedy nie ma płatności.
Gorzej, gdy umowy nie ma wcale, wygasła dawno temu i nikt jej nie przedłużył, albo ktoś wprowadził się na słowo. Wtedy też da się działać, tylko inną drogą, bo mówimy już o zajmowaniu lokalu bez tytułu prawnego, czyli o tym, co potocznie nazywa się dzikim lokatorem. Dowodem bywają wtedy przelewy, korespondencja i zeznania świadków.
Paradoksalnie ta druga sytuacja bywa dla właściciela korzystniejsza. Zimowa przerwa w wykonywaniu wyroków nie obejmuje przypadków, w których lokal zajęto bez tytułu prawnego, a sąd może wtedy orzec o braku prawa do najmu socjalnego.
Czy gdy najemca nie płaci czynszu, można odłączyć media
Nie. I to jest najkosztowniejszy błąd, jaki widzimy, a prawie zawsze popełniają go właściciele doprowadzeni do ostateczności.
- Nie odcinaj prądu, wody ani ogrzewania. Nawet jeśli lokator nie płaci od roku.
- Nie wymieniaj zamków i nie wchodź do mieszkania pod nieobecność lokatora.
- Nie wystawiaj rzeczy na klatkę ani przed budynek.
- Nie wynajmuj lokalu komuś innemu, dopóki poprzedni najemca go nie opuści.
Za uporczywe utrudnianie lokatorowi korzystania z mieszkania, żeby wymusić na nim wyprowadzkę, grozi do 3 lat pozbawienia wolności. To art. 191 § 1a Kodeksu karnego i nie jest to teoria, takie sprawy się prowadzi.
Skutek jest podwójny. Z wierzyciela robisz się osobą, która ma własny problem karny, a lokator dostaje do ręki argument, którym będzie się zasłaniał w sprawie o zapłatę. Jeżeli coś z tej listy już się wydarzyło, powiedz o tym przy pierwszej rozmowie. Lepiej, żebyśmy wiedzieli od razu.
Eksmisja lokatora: dwie drogi, i prawie zawsze zaczynamy od pierwszej
Rozmowa i ugoda. Pismo z kancelarii i kontakt z lokatorem. Brzmi banalnie, ale w sprawach mieszkaniowych działa częściej niż przy firmach. Lokator, który widzi wyliczoną kwotę razem z odszkodowaniem za każdy kolejny miesiąc, zwykle zaczyna rozmawiać. Czasem kończy się dobrowolnym wydaniem mieszkania i rozłożeniem długu na raty. Dobrowolne wydanie mieszkania jest zawsze szybsze niż eksmisja lokatora przez komornika, i dla Ciebie tańsze.
Droga sądowa. Kiedy rozmowa nie skutkuje, kierujemy sprawę do sądu. Idzie to do sądu rejonowego, tego od miejsca położenia mieszkania. Prowadzimy obie sprawy naraz, o zapłatę czynszu i o opróżnienie lokalu mieszkalnego, bo to dwa osobne postępowania, a ustalenia z jednego przydają się w drugim.
Po uzyskaniu wyroku sądu i klauzuli wykonalności nakaz opróżnienia lokalu wykonuje komornik. Właściciel nie robi tego sam i nie musi przy tym być.
Co wpływa na koszt i kto za co płaci
Rozliczamy się od tego, co uda się odzyskać. Nie pobieramy opłat na start ani opłat administracyjnych, a wycenę dostajesz przed podpisaniem czegokolwiek.
Wysokość zaległości
Razem z odszkodowaniem za okres bezumowny, bo to jest kwota, o którą realnie walczymy.
Stan dokumentów
Umowa i potwierdzenia przelewów skracają sprawę. Brak umowy jej nie przekreśla, ale zmienia drogę.
Skuteczność wypowiedzenia
Jeśli było wadliwe, trzeba je powtórzyć. To przesuwa terminy.
Kto i z czego ma zapłacić
Inaczej wygląda sprawa z lokatorem, który pracuje, inaczej z osobą bez dochodu. Liczy się też, kto jeszcze mieszka w lokalu.
Opłatę sądową przy sprawie o zapłatę ponosi się na starcie, ale przy wygranej zwraca ją strona przegrywająca. Mówimy o tym wprost przy pierwszej rozmowie, żeby nie było niespodzianek.
Eksmisja lokatora z dzieckiem. Czy jest możliwa
To pytanie wraca przy prawie każdej rozmowie i krąży wokół niego sporo mitów. Odpowiedź brzmi: tak, obecność dziecka nie oznacza, że mieszkania nie odzyskasz.
Sąd rzeczywiście nie może odmówić prawa do najmu socjalnego małoletniemu ani osobie, która się nim opiekuje i z nim mieszka. Ale w tym samym przepisie jest wyjątek, o którym mało kto pamięta: nie dotyczy to sytuacji, w której te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja materialna pozwala im zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.
Podstawa: art. 14 ust. 4 i ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.
W praktyce wygląda to tak: jeżeli lokator zarabia i po prostu przestał płacić, albo ma gdzie się przenieść, ten wyjątek trzeba wykazać i o to toczy się spór. Jeżeli sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, sprawa idzie zwykłym trybem. Jeżeli przyzna, wykonanie wyroku czeka na ofertę od gminy. Sprawa wtedy trwa dłużej, ale cały czas biegnie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, więc czas nie pracuje wyłącznie przeciwko Tobie.
Mówimy o tym na wejściu, żebyś wiedział, na czym stoisz, a nie dowiadywał się po pół roku.
Kiedy eksmisja lokatora się nie opłaca
Jest jedna sytuacja, w której mówimy wprost, że eksmisja lokatora nie ma sensu: lokator już się wyprowadził, nie ma żadnego majątku ani dochodu, a zaległość jest niewielka. Koszt dojścia do wyroku przekroczy wtedy to, co da się ściągnąć. Sprawdzamy to przed przyjęciem sprawy i mówimy od razu, zanim cokolwiek podpiszesz.
Ile trwa eksmisja lokatora
Najuczciwsza odpowiedź brzmi: eksmisja lokatora przy najmie okazjonalnym i przy zwykłej umowie to dwie różne drogi, a różnicę liczy się w miesiącach, nie w tygodniach.
Przy najmie okazjonalnym
Żądanie opróżnienia z terminem minimum 7 dni, a potem wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Bez procesu i bez rozpraw. Pod warunkiem że umowa była w terminie zgłoszona do urzędu skarbowego.
Przy zwykłej umowie najmu
Najpierw pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na zapłatę, potem wypowiedzenie na miesiąc naprzód, dopiero potem sprawa w sądzie. Do tego ewentualne czekanie na lokal socjalny od gminy.
Największy wpływ na ten czas mają dwie rzeczy, na które masz wpływ już dziś: czy wypowiedzenie było skuteczne i czy zdążysz przed 1 listopada. Dlatego pierwsze, co robimy, to sprawdzenie dokumentów, a nie pisanie pozwu.
Czego potrzebujemy do pierwszej rozmowy
Naprawdę niewiele. Umowy najmu, choćby ze wzoru, i danych lokatora. Reszta może poczekać.
Umowa najmu
Choćby ze wzoru z internetu. Albo informacja, że umowy nie ma wcale.
Potwierdzenia wpłat
I wyliczenie, od kiedy nie ma płatności. Wystarczy historia z konta.
Wiadomości od lokatora
SMS, mail, WhatsApp. Jedno zdanie „oddam w przyszłym miesiącu” bywa cenniejsze od umowy, bo jest uznaniem długu.
Wezwania i wypowiedzenie
Jeżeli już je wysyłałeś, pokaż koniecznie. Zanim zaczniemy, sprawdzimy, czy były skuteczne.
Najczęstsze pytania
Ile trwa odzyskanie mieszkania?
Jeżeli kończy się na ugodzie, to zwykle kilka tygodni od pierwszego pisma. Droga sądowa trwa dłużej i tu nie obiecujemy terminów, bo zależy od obłożenia konkretnego wydziału. Realnie liczy się w miesiącach, nie w tygodniach, i warto to wiedzieć, zanim się zacznie.
Czy mogę odciąć media albo wymienić zamki?
Nie. To jest najczęstszy błąd właścicieli i potrafi obrócić sprawę przeciwko Tobie. Samowolne pozbawienie lokatora dostępu do mieszkania albo mediów jest karalne, niezależnie od tego, ile jest winien. Wszystko idzie drogą formalną, inaczej z wierzyciela robisz się stroną, która ma kłopot.
Czy najem okazjonalny naprawdę tak bardzo skraca sprawę?
Tak, pod warunkiem że wszystko zostało zrobione poprawnie, łącznie ze zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Bez tego zgłoszenia uproszczona ścieżka przepada i zostaje zwykły proces. Sprawdzamy to na samym początku.
Lokator twierdzi, że mieszkanie jest w złym stanie i dlatego nie płaci.
To najczęstsza linia obrony i rzadko się broni. Zarzuty co do stanu lokalu rozlicza się osobno, a nie przez wstrzymanie czynszu. Jeśli faktycznie były usterki, które zgłaszał na piśmie, trzeba to przeanalizować, bo może wpłynąć na wysokość roszczenia.
Lokator się wyprowadził, ale został dług. Jest sens?
Często tak, bo sama sprawa o zapłatę jest prostsza niż o opróżnienie lokalu. Sprawdzamy, czy jest z czego odzyskać, i mówimy wprost, kiedy się nie opłaca.
Nie mam umowy, bo wynajmowałem na słowo.
Bierzemy takie sprawy. Wtedy podstawą nie jest umowa, tylko zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, a dowodem bywają przelewy, korespondencja i zeznania. Jest trudniej, ale nie jest beznadziejnie.
Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorem w środku?
Formalnie tak, ale cena spada drastycznie i kupujących jest niewielu. Prawie zawsze opłaca się najpierw odzyskać lokal. Przy okazji: sprzedaż nie kasuje zaległości, roszczenie o zapłatę zostaje przy Tobie.
Lokator jest zameldowany. Czy to coś zmienia?
Nie, i to jest chyba najtrwalszy mit w tym temacie. Meldunek jest czynnością administracyjną, potwierdza miejsce pobytu, a nie daje prawa do mieszkania. Sprawa o opróżnienie lokalu toczy się tak samo wobec zameldowanego, jak i niezameldowanego. Po odzyskaniu lokalu wymeldowania dokonuje się osobno, w urzędzie gminy.
Co z kaucją?
Kaucja pokrywa zaległości i zniszczenia, ale przy kilkumiesięcznym długu zwykle wystarcza na jeden, dwa miesiące. Rozliczamy ją w ramach sprawy, więc nie trzeba jej odzyskiwać osobno.
Prowadzicie sprawy poza Wrocławiem?
Tak, w całym kraju. Dokumenty przesyłasz elektronicznie, kontakt jest telefoniczny i mailowy, a tam, gdzie trzeba pojechać do lokalu albo do sądu, jedziemy. Najwięcej spraw mamy we Wrocławiu i na Dolnym Śląsku.